"No hay secretos para el éxito. Este se alcanza preparándose, trabajando arduamente y aprendiendo del fracaso. Gral. Colin Powell."

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CROWDFUNDING: La economía colaborativa en el Real Estate

El Crowdfunding es un sistema de financiación colectiva, donde a través del aporte de un grupo atomizado de donantes o inversores, se financia un determinado proyecto, del cual, en caso de prosperar, luego se reparten las utilidades/dividendos o renta, dependiendo de la naturaleza de la inversión.

Cabe mencionar que esto forma parte de una macro tendencia mundial que ha llegado para quedarse, que es ni más ni menos que la economía colaborativa. Empresas exitosísimas como Uber y Airbnb están basadas sobre este principio, donde la suma de las partes termina generando un resultado global impensado décadas atrás.

En el caso del crowdfunding dentro del rubro inmobiliario -o real estate-, la gran ventaja es que, básicamente, es un sistema que permite invertir en ladrillos mediante el aporte de montos accesibles. O sea, invirtiendo, por ejemplo, una suma como USD 10.000 (con la cual no accederías ni siquiera a una cochera), podrías ser dueño de parte de un departamento.

¿Cómo funciona?

Múltiples inversores confluyen para financiar un proyecto común.  Una vez que los inversores hicieron su aporte, generalmente en un fideicomiso, se cierra el proyecto y se pone en marcha. Posteriormente, el destino del proyecto dependerá de la naturaleza del mismo. A esto se lo denomina “Estrategia de salida”, y generalmente forma parte del brochure que es provisto como.

Así, podemos decir que hay dos grandes grupos de proyectos: 

  • Proyectos donde le objetivo es construir para luego alquilar y repartir la renta entre los inversores; tal vez haya un plazo para estipular una venta luego de un período de alquiler, 

  • Por otro lado, hay proyectos donde directamente se construye para vender. En estos casos, el inversor recién monetizará cuando se ejecuten las ventas correspondientes. Generalmente hay un plazo de venta máximo, aunque puede haber un período de “revalorización”, que no es más que una ventana de tiempo adicional en la cual tu dinero permanecerá inmovilizado, a la espera de que el precio del m2 se haya incrementado.

Rentabilidad esperada

La rentabilidad es difícil de precisar con antelación porque depende de varias variables, como la duración o el tipo de proyecto. Pero, en lo concreto, para proyectos de compra-venta a 2 o 3 años vista se pueden esperar rentabilidades en dólares del 15 al 35%, dependiendo de las características específicas del proyecto. Debemos esperar rendimientos lógicos. Si prometen rendimientos extraordinarios, desconfíe. Un rendimiento muy alto en real estate significa un riesgo alto; el mercado inmobiliario tiende a tener rentas conservadoras ya que está respaldado por activos reales y la volatilidad del sector es baja. De acuerdo al Banco Central de San Francisco (USA), si comparamos el real estate residencial del mundo no financiado con una cartera diversificada en acciones en los últimos 100 años, el real estate tuvo una volatilidad del 10% comparado con un 22% del mercado de acciones. El real estate puede parecer menos rentable en comparación con el mercado de capitales, pero ofrece la ventaja de una volatilidad mucho menor a lo largo del tiempo.

Riesgos y factores a tener en cuenta

  1. Dado que generalmente son proyectos a mediano plazo (por ejemplo, que requieren 2 o 3 años de construcción + 2 años para la monetización), el dinero a invertir debe ser dinero que sabemos con certeza no necesitaremos, dado que luego será virtualmente imposible salir antes de tiempo. De todos modos, la tendencia es que se abra un Marketplace interno, donde se puedan comprar y vender proyectos ya empezados, para dar la posibilidad de salida a los inversores que entraron en una etapa inicial.

  2. Resulta recomendable visitar la zona. Más allá del brochure entregado por los “organizadores” del proyecto, no está mal hacerse de información extra sobre las características de la zona en la cual se llevará a cabo el proyecto. También recomiendo revisar y/o pedir el “Masterplan” (Plan detallado del proyecto).

  3. También es importante entender el “momento del mercado”. Parte de las inversiones tienen una curva esperada de precios que podría no convalidarse en el mercado, por ejemplo, si tiene lugar un episodio recesivo. Por ende, dado que la rentabilidad del proyecto, y por ende, de la inversión, dependerán de precios futuros, es importante entender que una macroeconomía muy adversa podría poner en jaque esa rentabilidad esperada. El valor de compra es clave en cualquier operación inmobiliaria. Dado que son inversiones a mediano y largo plazo es muy difícil estimar el valor de venta de mercado en unos años. La mejor manera de asegurarnos que sea una buena inversión es simplemente intentar comprar por debajo del precio promedio de mercado. Por lo tanto es fundamental evaluar cuál es el valor de entrada que posee la inversión que estoy considerando. El crowdfunding en Argentina y en el mundo apalancado por la tecnología ofrece valores más que atractivos en comparación con una inversión tradicional en real estate.

  4. Generalmente hay impuestos y comisiones implicados en la transacción. Por ejemplo, Impuestos a los débitos y créditos (1.2%), sellos e IVA, sumado a algunos costos adicionales de estructuración y la comisión de la administradora del fideicomiso. De todos modos, la rentabilidad generalmente más que compensa ampliamente todos esos gastos, por lo que no debería ser un gran problema si el proyecto marcha de manera normal. Los costos asociados con una operación inmobiliaria suelen ser minimizados a la hora de hacer un pronóstico de inversión. Y nunca deben ser subestimados. En el análisis se deben incluir costos de escrituración e impuestos en la compra tanto como el tiempo que dure la inversión. Además hay que incluir los costos de tener la propiedad en alquiler, los impuestos, tasas, mantenimiento, y finalmente, los costos de venta. Tanto si uno invierte a través de un fideicomiso, un fondo de inversión o a través de crowdfunding, la información clara, transparente y periódica debe estar pactada desde el comienzo. Qué gastos absorberá usted y cuáles la empresa responsable de la inversión deben estar claros. Desde ya, una compañía con economía de escala podrá absorber y minimizar estos costos en comparación con otra más pequeña.

  5. Otro tema no menor a tener en cuenta es que, dado que estaremos haciéndonos de una porción de una propiedad, será necesario verificar que la documentación a firmar se corresponde con dicha operación. O sea, tenemos que tener los mismos cuidados que tenemos a la hora de comprar un inmueble tradicional.

© 2014 - Eximia / Jorge Chiogna

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