"El fideicomiso será el marco jurídico mas utilizado en la industria de la construcción y el sector inmobiliario."

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 El Fideicomiso Inmobiliario

El fideicomiso (fiducia significa "fe, confianza", etc.) es una figura jurídica que permite aislar bienes, flujos de fondos, negocios, derechos, etc. en un patrimonio independiente y separado con diferentes finalidades.

 

En nuestro país se perfecciona a través de un contrato y está regulado por la Ley Nº 24.441 "Financiamiento de la vivienda y la construcción" (artículos 1º a 26º inclusive) y por los arts. 1666 y s.s. del nuevo Código Civil y Comercial..

 

Existe fideicomiso cuando en un contrato una persona le transmite la propiedad de determinados bienes a otra, en donde esta última la ejerce en beneficio de quien se designe en el contrato, hasta que se cumpla un plazo o condición.

 

El fiduciario (que no puede ser el fiduciante o fideicomisario), quien administra los bienes, deberá actuar con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios, sobre la base de la confianza depositada en él, en defensa de los bienes fideicomitidos

 

En esencia, la utilización de la figura "fideicomiso" permite al inversor invertir su capital en un negocio que será administrado por un experto que actúa con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios. Cuenta con las ventajas de permitir armar estructuras jurídicas que se ajustan de forma muy precisa al objetivo buscado

 

El fideicomiso no asegura rendimientos, sino que asegura experiencia, diligencia y honestidad en el manejo del negocio

 

Se presenta oportuno evaluar al fideicomiso como un mecanismo que permita formalizar los negocios existentes y ampliarlo a inversores que antes no participaban De acuerdo con el artículo 1º de la Ley Nº 24.441: "habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario."

 

Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario y tampoco podrán agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la acción de fraude Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario estará obligado a entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan.

 

FIDEICOMISO - Sujetos

  • Fiduciante o fideicomitente o constituyente o cedente: es quien transmite los bienes(*) en fideicomiso y estipula las condiciones del contrato. Son los inversores. (*) Dinero/Lotes de Terreno / Inmuebles a refaccionar / Mano de Obra / Materiales

 

  • Fiduciario o fideicomitido: es quien los recibe en carácter de propiedad fiduciaria con obligación de dar a los bienes el destino previsto en el contrato.

 

  • Beneficiario: es quien recibe los beneficios de la administración fiduciaria. Fideicomisario: es el destinatario final de los bienes una vez cumplido el plazo o condición estipulada en el contrato. En general, beneficiario y fideicomisario son la misma persona.

 

MARCO LEGAL

  • Artículo Nº 1666 y s.s.  del Código Civil y Comercial  Argentino. Ley Nº 24.441 "Financiamiento de la vivienda y la construcción".

  • Resoluciones de la Comisión Nacional de Valores Nº 271/95 y siguientes.

  • Decreto P.E.N. Nº 780/95 – Reglamenta frente a Ganancias y Bs. PersonalesMARCO IMPOSITIVO

 

En general, a los fideicomisos les son aplicables los diversos impuestos (ganancias, IVA, ingresos brutos, etc.).

 

No es un Paraíso Fiscal. Según el objeto y la realidad económica del negocio determinarán el encuadramiento impositivo.

 

Los bienes fideicomitidos, operan como una unidad económica susceptible de generar hechos imponibles (cuando fiduciante=beneficiario).

 

El análisis impositivo debe darse no analizando la forma jurídica elegida (contrato de fideicomiso) sino los negocios subyacentes que se realicen utilizando esa forma (realidad económica).

 

El contrato de fideicomiso no es una Persona Jurídica pero si fiscal. Ver IIGG/IVA/IIBB/I.T.I./SELLOS

 

MARCO ADMINISTRATIVO

 

Los fideicomisos comunes son contratos privados que no requieren la intervención de instituciones específicas. En el caso de cesión fiduciaria de bienes inmuebles, se requiere escritura pública.

 

El informe Nº 28 (agosto 1997) del C.P.C.E.C.F. (Comisión Estudios de Contabilidad) referido al tratamiento contable del fideicomiso, explicita las formas de contabilizar la propiedad fiduciaria. El contrato de fideicomiso es consensual, bilateral, oneroso y no formal.

 

ANALISIS IMPOSITIVO - PUNTO DE VISTA JURIDICO

  • Es una forma contractual sin personería jurídica

  • No constituye una sociedad Existe separación patrimonial

  • Reúne a los inversores bajo la forma de un “paraguas”

  • Se estructura bajo la forma de un Contrato de Fideicomiso

 

PUNTO DE VISTA ECONÓMICO

  • Es un vehículo para canalizar inversiones Financia proyectos base “cero” o sin historia

  • Proyecto sin pasivos de arrastre

  • No tiene por objeto la especulación financiera

  • Gestión profesional reglada sin relación directa con el haber del fondo

  • No son negocios jurídicos autónomos (solo permiten uno subyacente)

  • Efectos multiplicadores en la economía

 

PUNTO DE VISTA DEL INVERSOR

  • No es un empresario No es accionista

  • No requiere entre los inversores “afecto societatis”

  • Adhieren individualmente al plan de negocios propuesto e instrumentado en el contrato respectivo

  • Permite una actitud pasiva: entrar, quedarse o salir

 

Variables Fundamentales para el Inversor

El fideicomiso en la economía real garantiza la inversión y los resultados emergentes que de ella se esperan a partir de un proceso transparente, operaciones previsibles y pautas claras, considerando tanto intereses particulares como generales.Los emprendimientos deben ser categorizados.

Los parámetros más importantes son: la inversión, los plazos, los rendimientos y los riesgos asociados a las actividades. La evaluación podrá ser individual para cada emprendimiento y también para un conjunto de negocios (cada uno con individualidad propia), que conformarán una cartera de inversiones.

 

FIDEICOMISO - Objeto

Serán objetos de fideicomiso bienes inmuebles, muebles, registrables o no, dinero, títulos valores, etc., cuando se puedan individualizar.Los bienes no pueden entrar en el patrimonio del fiduciario confundiéndose con los suyos, son bienes separables del activo, con cuentas separadas y excluidos tanto de la garantía de los acreedores del fiduciario como de los del fideicomitente.

Cuando se trata de bienes registrables, los registros correspondientes deberán tomar razón de la transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario.

Entre los objetos mediatos posibles está el dinero, constituyendo los ejemplos más típicos de fideicomiso los de inversión y de administración; el dinero aparece en forma tangible como expresión del capital dado en fideicomiso y como manifestación de su renta; otras veces, aparece como expresión del fruto o resultante de un capital no dinerario.

 

FIDEICOMISO - Derechos y Obligaciones de las partes

1. DEL FIDUCIANTE:DERECHOS

Vigilar las disposiciones del convenioRevocar el fideicomisoRemoción del fiduciario por incumplimientoSolicitar rendición de CuentasEjercer acciones de responsabilidad.

 

OBLIGACIONES

  • Remunerar al fiduciario

  • Reembolso de los gastos en ocasión del encargoSanear la evicción

 

2. DEL FIDUCIARIO:DERECHOS

  • Dominio y administración de los bienesUsar y disponer de los bienes hasta la finalización del contrato, pero no puede apropiarse de los frutos.

  • Todas las facultades inherentes al contrato.La continuación de la administración de los bienes fideicomitidos hasta la extinción del fideicomiso

  • Percibir una Remuneración

 

OBLIGACIONES

Administrar según el contrato, conservación y custodia física y jurídica de los bienes

Contratar seguros y pagar los impuestos correspondientesMantener la identidad de los bienes separados de los del fiduciarioRendir cuentas a los beneficiaros (trimestralmente).

Presentar Estados Contables s/ las normas vigentesTransferir los bienes según el contrato

 

3. DEL BENEFICIARIO

(Es un acreedor especial del fideicomiso, pudiendo serlo por los frutos que produzcan los bienes fideicomitidos, o con relación a éstos, una vez transcurrido el tiempo o cumplida la condición prevista para transferir la propiedad)

 

DERECHOS:

  • Exigir al fiduciario el cumplimiento del contrato

  • Al ejercicio de responsabilidades por incumplimiento

  • Impugnar los actos del fiduciarioObtención de la propiedad una vez concluido el fideicomiso

 

FIDEICOMISO – Conclusiones finales

  • DISPONE DEL MARCO JURIDICO PARA EL DESARROLLO DE INUMERABLES ACTOS, ENTRE ELLOS UN HECHO ECONOMICO COMO LO ES POR EJEMPLO,

  • EL NEGOCIO INMOBILIARIO.HERRAMIENTA QUE OTORGA UNA SEGURIDAD JURIDICA UNICA PARA LAS PARTES INTERVINIENTES.

  • SEGURIDAD JURIDICA QUE NO GARANTIZA NINGUNA DE LAS FIGURAS COMERCIALES CONTEMPLADAS EN LA LEY 19550 O ASOCIACIONES SIMILARES.

  • ESTIMAMOS QUE SI LAS FUTURAS NORMAS JURIDICAS NO AFECTAN EL NORMAL DESARROLLO DE LA FIGURA SERA EL MARCO JURIDICO MAS UTILIZADO EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO O DE LA CONSTRUCION.

  • ES UNA DE LAS HERRAMIENTAS MAS USADAS EN EL MUNDO PARA LA FINANCIACION DE PROYECTOS.

  • COMO VIMOS, NO ES UN PARAISO FISCAL, EL NEGOCIO SUBYACENTE DETERMINA SU ENCUADRE FISCAL, AUNQUE PRESENTA CIERTOS BENEFICIOS IMPOSITIVOS.

  • ES UNA HERRAMIENTA DE FACIL APLICACIÓN Y ESTRUCTURACION, CON ESCASAS FORMALIDADES Y CON BAJOS COSTOS DE ADMINISTRACION.

© 2014 - Eximia / Jorge Chiogna

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